Het verhuren van onroerende zaken is volgens de hoofdregel vrijgesteld van btw. Er wordt geen btw over de huur geheven maar dat betekent dat de verhuurder ook geen recht heeft op aftrek van voorbelasting ter zake hiervan (bijvoorbeeld op de kosten van een verbouwing). In sommige situatie is de verhuur echter belast met btw. Zo geldt bijvoorbeeld voor de verhuur van onroerende zaken binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden dat deze is belast met btw (zie artikel 11, lid 1 onderdeel b 2° van de Wet OB 1968). In dat geval geldt een btw-tarief van 9%.
In een recente Kamerbrief (van 19 september 2023, kenmerk 2023-0000202613) wordt melding gemaakt van het aanpakken van ‘kortdurende verhuurconstructies in de btw’. Daarbij wordt het volgende voorbeeld gegeven: een vastgoedondernemer verbouwt zijn pand zodat hij woningen kan gaan verhuren (waarbij geen nieuw vervaardigd pand ontstaat na verbouwing). De ondernemer kan de btw op de kosten niet in aftrek brengen als hij de woningen direct btw-vrijgesteld verhuurt. Als de ondernemer besluit om het pand eerst te gebruiken voor de btw-belaste kortdurende verhuur (short stay in de hiervoor bedoelde zin), dan krijgt hij daarmee toch recht op aftrek van btw op de verbouwingskosten. Als de ondernemer in het volgende jaar alsnog overgaat op de beoogde (btw-vrijgestelde) langdurige verhuur van woningen, voorziet de Wet op de omzetbelasting 1968, volgens de Kamerbrief, niet in de mogelijkheid om de in aftrek gebrachte btw gedeeltelijk te herzien. Op deze manier kan de ondernemer uiteindelijk btw-vrijgesteld verhuren en toch alle btw op de verbouwkosten in aftrek brengen. Er wordt onderzocht of in de btw-regelgeving een herzieningsmogelijkheid zou kunnen worden opgenomen voor zogenoemde kostbare verbouwingsdiensten.
Dat er veel reuring is rondom short stay en dat dit weerbarstige problematiek is, blijkt ook uit een recente rechtbankuitspraak en gepubliceerde deelbesluiten naar aanleiding van een Woo-verzoek over de btw-gevolgen van short stay.
Zo oordeelde Rechtbank Gelderland op 17 augustus 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:4688) dat een ondernemer (gedeeltelijk) recht had op aftrek van voorbelasting op kosten voor de verbouwing van een kantoorpand tot appartementen die werden aangewend voor de verhuur. Het ging hier om een 24-tal appartementen die in het kader van een kortdurend verblijf (short stay) de eerste zes maanden werden verhuurd vanaf Q4. De appartementen waren gemeubileerd, uitgerust met inventaris en er werden bijkomende leveringen en diensten verricht (zoals levering van elektriciteit, gas, water, internet en televisie). De rechter oordeelde dat het ging om kortdurende verhuur in de zin van artikel 11, lid 1 onderdeel b 2° van de Wet OB 1968. De ondernemer had daarom recht op aftrek van voorbelasting met betrekking tot deze activiteit. Ook besliste de rechter dat er geen sprake was van misbruik van recht.
In het Woo verzoek met als onderwerp short stay wordt aangegeven dat bij de beoordeling van de verhuurprestatie van belang is dat alle feiten en omstandigheden in samenhang bekeken moeten worden. Tevens worden meerdere situaties aangekaart waarbij de gevolgen voor de btw worden uitgewerkt.
Uit het bovenstaande blijkt dat er momenteel veel te doen is over de fiscale gevolgen van short stay. Laat je dus in ieder geval goed adviseren als je hier in de praktijk tegenaan loopt!
Meer weten?
Neem contact op met mr. Katelijne ten Thije, k.ten.thije@fullfinance.nl of bel 055-355 99 79.