De huizen in Nederland worden steeds duurder en daarmee wordt het financieren een steeds grotere uitdaging. De eigenwoningregeling is complex en wordt steeds complexer bij elke voorgestelde aanpassing. In het Wetsvoorstel Overige Fiscale Maatregelen 2022 wordt een goedkeurend beleidsbesluit uit 2018 gecodificeerd. Althans, zo lijkt het want er zijn wel verschillen. Het besluit gaat over partners die samen een huis kopen.

Uitgangspunt van het beleidsbesluit is dat het optioneel is (en partners een keuze hebben). Zij kunnen onder voorwaarden ervoor kiezen om voor de helft in elkaars eigenwoningverleden te stappen ter bepaling van hun individuele eigenwoningschuld (inclusief eigenwoningreserve, overgangsrecht, looptijd etc.). Uitgangspunt wordt nu om de keuzemogelijkheid te doen vervallen en aan te sluiten bij de economische gerechtigdheid, waardoor het eigenwoningverleden van de belastingplichtige blijft en niet overgaat op de partner. Vervolgens gelden daar dan weer allerlei uitzonderingen op.

De Raad van State oordeelt: “De eigenwoningregeling is complex. De voorgestelde aanpassingen van die regeling zijn dat ook. Het is de vraag of dit voor de burger nog ‘doenlijk’ is”. Ik kan die vraag wel beantwoorden: voor de burger is dit niet ‘doenlijk’, want voor de fiscalist (met meer dan gemiddelde ervaring met de eigenwoningregeling) geldt dat inmiddels ook.

Het is de vraag of – gezien de lage rentestanden – een eigenwoningschuld in box 1 wel zo aantrekkelijk is. Het renteaftrektarief in 2022 wordt verlaagd tot 40,0% (2021 nog 43%) en komt in 2023 uit op 37,05%.

Waarom niet een aflossingsvrije lening in box 3 aangaan ter financiering van de eigen woning? Dan ben je van alle complexe regelingen af. Voordeel is dan dat je niet verplicht bent om (ten minste) annuïtair af te lossen en je betaalt dus alleen de afgesproken rente. Uiteraard is aflossen tijdens de looptijd altijd mogelijk. Het gevaar schuilt er natuurlijk wel in dat – als aflossing tijdens de looptijd niet volledig is gelukt – aan het eind van de looptijd de schuld in één keer moet worden afgelost. Het risico is aanwezig dat je je woning moet verkopen en met een restschuld (in box 3) achterblijft.

Bij banken kun je tot maximaal 50% van de marktwaarde van je huis aflossingsvrij lenen. Voor het overige deel kun je een annuïtaire of een lineaire hypotheek afsluiten. Let op: voldoet een schuld aan de eisen van box 1, dan bestaat niet de vrijheid om voor deze schuld te kiezen voor box 3.

Rechtbank

Als je wel een eigenwoningschuld in box 1 wenst, dan moet je voldoen aan de eisen van art. 3.119a Wet IB. De schuld moet zijn aangegaan in verband met de eigen woning, er moet een contractuele verplichting bestaan om tijdens de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig af te lossen (en je moet voldoen aan deze aflossingseis) en tot slot moet je ook in je aangifte de benodigde informatie verstrekken.

Recent is een uitspraak verschenen van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant . Dit is bij mijn weten de eerste keer dat het gaat om de ‘contractuele verplichting’. Zoon leende van zijn vader voor de eigen woning. Zij hadden in hun overeenkomst opgenomen: “Looptijd en terugbetaling van hoofdsom: De schuld (hoofdsom en rente) wordt in onderling overleg met elkaar afgestemd en betaald”. En dit is niet afdoende volgens de rechtbank met als gevolg: geen renteaftrek. Belanghebbende probeerde van alles, van het ontbreken van een nieuw feit (hij had in zijn aangifte geen afsluitkosten/notariskosten opgenomen), tot en met de ‘redelijkheid en billijkheid’, maar het mocht niet baten.

De wetsvoorstellen van Prinsjesdag 2021 hebben aanleiding gegeven voor veel vragen. De eerste schriftelijke ronde van antwoorden volgt deze week en de plenaire behandeling in de Tweede Kamer staat gepland voor 10/11 november. Ik ben benieuwd. Onlangs meldde de president van De Nederlandse Bank dat de strijd over heilige huisjes op de woningmarkt gaat losbarsten en dat lijkt mij een mooie uitspraak om dit artikel mee af te sluiten.

Voor meer informatie: bel of mail naar mr. Sandra Twigt (055-3559979) of s.twigt@fullfinance.nl