Stel je hebt een klant die een lening voor de eigen woning heeft afgesloten bij een bank en deze wil oversluiten naar de eigen bv.
Voor de renteaftrek op een eigenwoningschuld moet je voldoen aan de voorwaarden van artikel 3.119a Wet IB: de contractuele aflossingsverplichting, het voldoen aan de aflossingseis en de informatieverplichting.
Voor een ‘bestaande’ lening bestaat er overgangsrecht[1] en wordt bij oversluiten onder voorwaarden het oude regime van voor 1 januari 2013 voortgezet. Voor deze lening bestaat er dan geen contractuele aflossingsverplichting, aflossingseis en informatieverplichting.
Voor de renteaftrek als eigenwoningschuld is het geen vereiste dat het moet gaan om een hypothecaire lening.
Voor de regeling excessief lenen is bij een schuld van meer dan € 700.000 aan de eigen bv sprake van een fictief regulier voordeel in box 2. Een eigenwoningschuld telt niet mee mits en voor zover er een recht van hypotheek is verstrekt aan de bv. Voor ‘bestaande’ eigenwoningschulden (die op 31 december 2022 bestaan) geldt deze voorwaarde niet (art. 10a.23 Wet IB). Voor elke eigenwoningschuld die na 1 januari 2023 bij de bv wordt aangegaan moet er een hypotheek zijn verstrekt aan de eigen bv[2].
Let op: de voorwaarden voor renteaftrek in de eigenwoningregeling zijn anders dan die voor de eigenwoningschuld in de excessieflenenregeling. Ook het overgangsrecht verschilt. Een bestaande eigenwoningschuld voor de renteaftrek is niet hetzelfde als een bestaande eigenwoningschuld voor de regeling excessief lenen.
Nog een casus: een klant heeft een eigen woning en gaat een nieuwe eigen woning bouwen/kopen en heeft, zolang zijn oude eigen woning niet is verkocht, een tijdelijke overbruggingsfinanciering nodig. Gaat het goed als de bv deze tijdelijke overbruggingsfinanciering verstrekt?
In artikel 3.119f Wet IB 2001 is een aantal bepalingen opgenomen die betrekking hebben op het gelijktijdig bezitten van een dubbele eigen woning (leegstand bij verkoop, de woning in aanbouw) en daarin wordt geregeld op welke wijze de aflossingseis overgaat naar de nieuwe woning en welke afwijkende voorwaarden gelden met betrekking tot een voorfinancieringsschuld. De eigenwoningschuld van de te vervreemden woning mag aflossingsvrij worden gemaakt en ook een overbruggingskrediet hoeft niet te voldoen aan de aflossingsverplichting en de aflossingseis.
Voor de regeling excessief lenen wordt deze regeling in beginsel gevolgd; ook dan is er sprake van een eigen woning en een eigenwoningschuld, mits en voor zover voor deze lening hypotheek is verstrekt aan de bv. Het gebruik van het woord ‘voor zover’ bewerkstelligt dat slechts dat deel van de lening van de maatregel wordt uitgezonderd waarop een recht van hypotheek is gevestigd (ook op de ‘oude’ woning zal in de meeste gevallen een hypotheek zijn gevestigd). Als voor een deel van de lening hypotheek is verstrekt, geldt alleen voor dat deel de uitzondering.
Het zal duidelijk zijn dat een dubbele financiering/een overbruggingskrediet bij de eigen bv met een recht van hypotheek en waarbij wordt voldaan aan ‘voor zover’ een uitdaging wordt voor de regeling excessief lenen en als eigenwoningschuld niet meetelt voor de drempel van € 700.000.
Let op!
De peildatum van 31 december 2023 nadert. Op deze datum wordt beoordeeld of de drempel van € 700.000 wordt overschreden. Wil je meer informatie over excessief lenen of sparren over mogelijke oplossingen, neem dan contact op met mr. Sandra Twigt RB (s.twigt@fullfinance.nl) of bel 055-3559979.
[1] Artikel 10bis.1, derde lid Wet IB voor een eigenwoningschuld die op 31 december 2012 bestaat
[2] Zie ook KG:003:2023:7 d.d. 26 september 2023 en dit standpunt sluit aan bij de parlementaire geschiedenis waarin is aangegeven dat het overgangsrecht geldt voor een per 31 december 2022 bestaande eigenwoningschuld aan de eigen vennootschap.