Als ik op de site van de kennisgroepen van de Belastingdienst[1] de zoekterm ‘eigen woning’ intoets, dan krijg ik 97 resultaten (en het aantal kan inmiddels zijn veranderd…) en dat maakt de toch al complexe eigenwoningregeling soms nog lastiger. Ik heb wel de (wellicht ijdele) hoop dat tegen 2031 er een ‘natuurlijk’ moment aankomt om de eigenwoningregeling structureel te verbeteren en hopelijk te vereenvoudigen. Immers, dan lopen een heleboel oude hypotheken tegen de deadline van de aflossingsverplichting van 360 maanden (30 jaar) aan. Een waarschuwing is op zijn plaats: hou bij financiële planning terdege rekening met de klanten die destijds enthousiast hebben geleend zonder over de aflossing na te denken, maar dat terzijde.

In het kader van excessief lenen telt onder voorwaarden een eigenwoninglening niet mee. Voorwaarden zijn dat er sprake moet zijn van een eigenwoninglening in box 1 en voor de leningen die na 1 januari 2023 zijn af- of overgesloten bij de eigen bv geldt als voorwaarde dat een hypotheekrecht is verstrekt aan de vennootschap (waarbij het inschrijvingsbedrag ten minste gelijk is aan de hoofdsom van de lening). In eerdere nieuwsbrieven heb ik daarover ook gemeld en verwezen naar het Kennisgroepstandpunt[2]. Zie o.a. mijn artikel van 29 november 2023.

Toch nog even terugkomen op excessief lenen en het verstrijken van de 30-jaarstermijn. In antwoord op vragen van het NOB heeft de staatssecretaris van Financiën in de Nota naar aanleiding van het nader verslag[3] geantwoord dat een bestaande eigenwoningschuld ook na het verstrijken van de 30-jaarstermijn via het overgangsrecht kwalificeert als een eigenwoningschuld als bedoeld in artikel 3.119a van de Wet IB, zoals dat luidde op 31 december 2012 en buiten aanmerking wordt gelaten bij toepassing van het excessief lenen en dat alleen de renteaftrek vervalt. NB In een eerdere uitlating[4] werd nog wel gezegd dat door het verstrijken van de 30-jaarstermijn de eigenwoningschuld ging meetellen als schuld voor de regeling excessief lenen.

Enfin, ik ga ervan uit dat het meest recente oordeel vooralsnog juist zal zijn. En misschien komt er wel een kennisgroepstandpunt …

Kennisgroepstandpunt

De 30-jaarstermijn bij de eigenwoning is recent onderwerp van een kennisgroepstandpunt[5]. Het gaat om de vraag hoe de 30-jaarstermijn wordt uitgelegd onder het overgangsrecht als er sprake is van een bestaande eigenwoningschuld met verschillende leningdelen en één leningdeel volledig wordt afgelost, terwijl een ander leningdeel wordt gecontinueerd.

Voorbeeld 1
Op 1 januari 2002 wordt een aflossingsvrije hypotheek afgesloten voor € 300.000, bestaande uit:

• lening A voor € 200.000 met een rentevastperiode van 20 jaar, en
• lening B voor € 100.000 met een variabele rente.

Vraag: als lening A geheel wordt afgelost, wordt dan alleen de 30-jaarstermijn voor lening A gestuit of loopt de 30-jaarstermijn door voor het gehele bedrag van € 300.000?

Het antwoord volgens de Kennisgroep luidt: de 30-jaarstermijn loopt voor een bedrag van € 300.000 door. Reden: de 30-jaarstermijn wordt alleen gestuit als de oorspronkelijke omvang /de gehele schuld volledig is afgelost. De Kennisgroep verwijst naar de parlementaire toelichting bij de totstandkoming van de Wet Inkomstenbelasting 2001^[6].

Dit antwoord betekent dat ook bij een tussentijdse aflossing van een leningdeel de 30-jaarstermijn niet wordt gestuit. Als je dus in het gegeven voorbeeld na (stel) 8 jaar lening A geheel aflost, heb je voor deze € 200.000 in de toekomst (voor een eventuele resterende 22 jaar) geen renteaftrekmogelijkheid meer.

Andere zienswijze?

In de Wet maatregelen woningmarkt II worden vooral onbedoelde gevolgen, onduidelijkheden en omissies uit de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning hersteld. De laatste wet is de wet die van kracht is per 1 januari 2013 en heeft geleid tot het onderscheid in de periode tot en met 31 december 2012 (de bestaande eigenwoningschuld en het overgangsrecht in de artikelen 10bis1. e.v. Wet IB) en de huidige regeling.

In de nieuwe wetgeving wordt per lening beoordeeld of wordt voldaan aan de voorwaarden voor aftrek in box 1 als EWS, waaronder de aflosverplichting en de aflossingseis. De formule van art. 3.119c wordt per leningdeel toegepast. Ook per leningdeel wordt de resterende looptijd beoordeeld.

Bij de totstandkoming van de Wet maatregelen woningmarkt II wordt de resterende looptijd bij verschillende leningdelen toegelicht met dit voorbeeld:[7]

Voorbeeld 2
De aankoop van de woning in 2002 is gefinancierd met lening I voor € 225.000. In 2005 wordt lening II opgenomen voor een verbouwing (€ 25.000). In 2008 wordt een bedrag van € 25.000 afgelost.

Vraag: Maakt het uit op welke lening de aflossing gebeurt?

Jazeker: als aflossing plaatsvindt op lening I dan is op dat leningdeel ter grootte van € 225.000[8] nog 22 jaar renteaftrek mogelijk (en op lening II nog 25 jaar).

Als aflossing plaatsvindt op lening II dan wordt voor dat leningdeel de looptijd gestuit en bestaat er in de toekomst nog een looptijd van 27 jaar.

Ik hoop dat ik de lezers nog niet ben kwijtgeraakt. Had ik al gezegd dat de regeling (te) complex is? Elke belastingplichtige heeft belang bij een zo optimaal mogelijk gebruik van de looptijd van 30 jaar en de renteaftrekmogelijkheden voor de eigen woning. Of dit nu gaat over de renteaftrekmogelijkheid voor de EWS of voor de regeling excessief lenen.

Er zijn dus verschillende zienswijzen mogelijk, waarbij de zienswijze van de Kennisgroep in het nadeel van de belastingplichtige uitpakt en niet lijkt te stroken met recentere wetgeving.

Voor de praktijk

Als je stelt dat je in aanmerking komt voor aftrek, dan heb je daarvan ook de bewijslast. Dat geldt dan ook voor de 30-jaarstermijn. Je moet dus voor je klant de hypotheekhistorie goed bijhouden.

Om mee af te ronden: bij de behandeling van het Belastingplan 2010[9] is daarover het volgende opgemerkt:

“Hypotheekhistorie
Uw Kamer heeft gevraagd of de hypotheekhistorie bij de Belastingdienst afdoende bekend is met het oog op de maximale aftrektermijn van dertig jaar. Allereerst is het belangrijk om te beseffen dat de aftrekbeperking feitelijk pas vanaf 2031 van kracht wordt. Bekendheid bij de Belastingdienst met de afsluitdatum van de hypotheek alleen is onvoldoende, omdat het oversluiten van een hypotheek een nieuwe recentere datum oplevert. Zinvoller is het om informatie te hebben over de woongeschiedenis van de belastingplichtige. Daarvoor zijn verschillende bronnen beschikbaar. De belastingplichtige zal zelf over het algemeen over de akte van overdracht van de woning beschikken en over de hypotheekakten. Die kunnen worden opgevraagd. Deze akten worden ook in de openbare registers opgenomen bij het Kadaster. De ontwikkelingen staan niet stil en het is te verwachten dat via het Kadaster de komende tijd steeds meer informatie elektronisch ontsloten zal worden. Het is om die reden weinig zinvol om het controleproces van de Belastingdienst nu al in te richten. Het is efficiënter om dit over een aantal jaren te doen. De Belastingdienst acht het wel van belang om de belastingplichtigen nu al te informeren over de consequenties van het overschrijden van de dertigjaarstermijn. Beslissingen over hypotheken hebben immers per definitie een langetermijnkarakter”.

Kennisgroepstandpunten eigenwoning zijn er volop. Recente gaan over fiscale partners die twee hoofdverblijven hebben (bij uitzending KG:051:2023:19) en als ze niet duurzaam gescheiden leven maar wel beide hun eigen hoofdverblijf hebben (KG:051:2023:18) en hoe de woning gewaardeerd moet worden voor de bijleenregeling als deze wordt verhuurd en overgaat naar box 3 (KG:051:2023:13).

Doe er je voordeel mee als een standpunt ‘past’. Er zijn ook standpunten van de Kennisgroep die nogal gekleurd zijn (laat ik het maar voorzichtig zeggen) en de nodige commentaar krijgen.

Bij vragen over de eigenwoningregeling denk ik graag met je mee. Neem contact op met mr. Sandra Twigt-Endema RB (s.twigt@fullfinance.nl) of bel 055-355 99 79.

Publicatiedatum: 20 december 2023

[1] Zoekresultaten voor ‘eigen woning’ | Kennisgroepen (belastingdienst.nl)

[2] KG:003:2023:7 d.d. 26 september 2023 Overgangsbepaling vereisten hypotheekrecht bij oversluiten EWS naar eigen vennootschap

[3] Nr. 35.496 nr. 9, p.22 e.v.

[4] Nr. 35.496 nr. 7, p. 38

[5] KG:051:2023:17 Stuiten 30-jaarstermijn bij aflossen leningdeel dat behoort tot de bestaande eigenwoningschuld d.d. 7 december 2023

[6] Kamerstukken II 1999/00, 26727, nr.19, p 33-35

[7] MvT Wet maatregelen woningmarkt 2014 II, Kamerstukken II 2013/2014, 33 756, nr. 3.

[8] Met gedeeltelijke aflossing wordt onder het oude regime geen rekening gehouden, dus het oorspronkelijke bedrag van lening I blijft staan.

[9] Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 32 128, nr. 55