De afgelopen maanden hebben we weer veel vragen beantwoord over de fiscale behandeling van de eigen woning. Ook de kennisgroep van de Belastingdienst heeft weer een aantal standpunten gepubliceerd. Een aantal daarvan zal ik deze keer belichten.

Kennisgroepstandpunten eigen woning – update

1. Ook een buitenlandse woning kan een eigen woning zijn voor de verhuisregeling als de eigenaar vanuit het buitenland naar Nederland verhuist en binnenlands belastingplichtige wordt[1]. Is dit nieuw? Nee, in eerdere besluiten (13 februari 2001, vraag B.3.6.ae en B.3.6.be en 24 november 2009, 3.1) was dit standpunt ook al ingenomen. Een andersluidend standpunt zou ook opvallend zijn geweest, omdat artikel 3.111 Wet IB niet vereist dat het gaat om een ‘eigen woning in Nederland’. Een schuld op een eigen woning in het buitenland die onder de verhuisregeling valt, kan ook een bestaande eigenwoningschuld zijn[2]. Een ‘eigen woning in Nederland’ staat wel vermeld in artikel 7.2, eerste lid, letter f, de regeling voor de ‘gewone’ buitenlandse belastingplichtige. Maar daar zal niet snel sprake zijn van een eigen woning omdat het hoofdverblijf normaliter in het buitenland zal zijn. Wel is denkbaar dat na emigratie uit Nederland de destijds bewoonde eigen woning voor de verhuisregeling (of bijvoorbeeld de echtscheidingsregeling) nog een eigen woning kan zijn.

2. In KG:051:2024:9 wordt de casus behandeld dat een kwalificerende buitenlandse belastingplichtige voor de (ver-)bouw van een (nieuwbouw)woning een annuïtaire schuld aangaat bij een buitenlandse bank. Afspraak is dat na 24 maanden de aflossing begint. Voldoet deze schuld aan de voorwaarden voor renteaftrek? Het antwoord is duidelijk: nee. De aflossing moet contractueel gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig worden afgelost. De looptijd begint direct na het afsluiten. Is herstel mogelijk? Ja, maar dan moet volgens het Kennisgroepstandpunt de overeenkomst van geldlening wel op dit punt alsnog worden aangepast. Niet voldoende is dat vanaf 24 maanden wordt aangevangen met de verplichte aflossing van de schuld. Argumentatie vindt de Belastingdienst in de parlementaire behandeling van artikel 3.119c, achtste lid[3]. Daarin wordt verduidelijkt dat ook een bestaande schuld als eigenwoningschuld kan gaan kwalificeren. In het betreffende wetsvoorstel wordt als toelichting gemeld: “Het kan ook voorkomen dat eenzelfde schuld aanvankelijk kwalificeert als eigenwoningschuld, daarna tijdelijk niet aan de fiscale voorwaarden voldoet en later wel weer als eigenwoningschuld is aan te merken”, doordat bijvoorbeeld op enig moment wel aan de informatieverplichting wordt voldaan. Waarom is het dan niet voldoende dat na 24 maanden sprake is van een contractuele aflossingsverplichting? Ik vind het een erg strikte uitleg van de aflossingsverplichting.De enige uitzondering op de aflossingsverplichting (eerste lid, letter b) en aflossingseis (letter c) die wettelijk geregeld is, is de regeling van de ‘bouwschulden’ in artikel 3.119a,vijfde lid. De schuld van een belastingplichtige aan een aannemer of projectontwikkelaar, in de periode tussen het tekenen van de koop- of aannemingsovereenkomst en het leveren van de onroerende zaak of aflossen van die schuld, wordt aangemerkt als eigenwoningschuld. De uitzondering voor bouwschulden eindigt op het moment dat de schuld aan de aannemer of projectontwikkelaar wordt vervangen door een schuld bij een andere schuldeiser (bij aflossing), of op het moment waarop de onroerende zaak juridisch wordt geleverd indien dat eerder is. Vanaf dat moment dient de schuld wel aan alle eisen van artikel 3.119a, eerste lid, van de Wet IB 2001 te voldoen en gaat dus ook de maximale looptijd van de schuld in.
   In de casus wordt aangegeven dat het gaat om een kwalificerende buitenlandse belastingplichtige en een buitenlandse bank. Is dat voor de uitwerking relevant? Mijns inziens niet; het geldt mijns inziens ook voor een in Nederland wonende binnenlands belastingplichtige.

3. In KG:051:2024:8 gaat het over een kwalificerende buitenlands belastingplichtige die in zijn woonland een woning koopt. De financieringsovereenkomst wordt afgesloten op 1 maart voordat de juridische levering op 1 juni plaatsvindt. Ook worden er in die tussenliggende periode bedragen uit opgenomen. Afgesproken is dat de aflossing start vanaf het moment van juridische levering. Belastingdienst: de schuld kwalificeert vanaf 1 juni als eigenwoningschuld, omdat de woning pas vanaf 1 juni als eigen woning kwalificeert. Het gedeelte van de schuld dat al eerder is opgenomen voor het betalen van de verwervingskosten kwalificeert vanaf 1 juni ook als eigenwoningschuld. Dit gedeelte van de schuld is namelijk aangegaan voor het betalen van kosten ter verwerving van de eigen woning in de zin van artikel 3.119a, eerste lid, onderdeel a juncto artikel 3.119a, tweede lid, onderdeel a, Wet IB 2001. Voor de oplettende lezer: dit antwoord ‘herstelt’ de afspraak over de start van de aflossing ruimhartiger dan het (mijns inziens te stringente) antwoord vermeld onder 2.

4. Voor wie wil gaan ‘stoeien met aflossingsstanden, renteaftrekverleden en de 30-jaarstermijn verwijs ik graag naar KG:051:2024:6 en 7 en ook naar KG:051:2023:17 (en mijn eerdere artikel). De casusposities zijn overzichtelijk (een aankoop, een verbouwing en verkoop met tussentijds aflossen op de lening(en)), maar lees vooral de antwoorden om te beseffen dat de eigenwoningregeling veel te complex is geworden. Het beantwoorden van een simpele vraag van een belastingplichtige: wat zijn mijn resterende rente- en aflostermijnen is soms een hele puzzel. En let op: als je stelt dat je in aanmerking komt voor aftrek (c.q. de maximale aflostermijn niet overschrijdt) heb je daarvan ook de bewijslast.

5. Stel je maakt kosten voor het af- of oversluiten van een lening. In artikel 3.120 Wet IB is bepaald dat de kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld aftrekbaar zijn. Geldt dat ook als de lening uiteindelijk niet wordt af- of overgesloten? Nee: zie KG:051:2024:5. De  advies- en afsluitkosten die een geldverstrekker in rekening brengt in verband met het afsluiten of aanpassen van het rentecontract voor de eigenwoningschuld behoren wel tot de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning (uiteraard voorzover dit op basis van het aanbod van de geldverstrekker tot een nieuw rentecontract heeft geleid). In de beantwoording verwijst de Belastingdienst naar een tweetal arresten van de Hoge Raad. De Hoge Raad hanteert daarbij de terminologie dat de kosten rechtstreeks moeten voortvloeien uit de geldlening. NB. In een recente uitspraak oordeelt het Hof Arnhem-Leeuwarden[4] onder verwijzing naar de jurisprudentie van de Hoge Raad dat de kosten ter voorkoming van een executieveiling geen kosten van geldleningen zijn maar kosten zijn die direct verbonden zijn aan de bron – de eigen woning – en niet voor aftrek in aanmerking komen.

6. Tot slot: de koppeling tussen de looptijd van de eigenwoningschuld en de kapitaalverzekering eigen woning (KEW)[5]. In de casus kan de belastingplichtige opteren voor een langere looptijd en hogere rente dan de resterende looptijd voor de hypotheek. Normaal gesproken is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar als de rentevergoeding op de KEW gelijk is aan het percentage hypotheekrente[6]. Is deze hogere rente dan aftrekbaar? Nee, en dat lijkt logisch gezien ook de uitleg in 9.4 van het Besluit eigenwoningrente[7].Het is een opmerkelijke casus. Waarom opteren voor een langere looptijd van de KEW? Een lagere premie of een hogere waarde van het spaarproduct? Hoe zit dat dan met het overgangsrecht?
   Het regime van de KEW is ontstaan per 1 januari 2001 en gold tot en met 31 december 2012. Oud regime polissen (van voor 1992) en Brede Herwaardering kapitaalverzekeringen (1992 tot 2001) konden worden omgezet in een KEW, maar je kon ook kiezen voor het betreffende overgangsrecht. Voor het overgangsrecht oud regime polissen geldt de vrijstelling in box 3 alleen als het verzekerd kapitaal niet wordt verhoogd en de looptijd niet wordt verlengd. Een vergelijkbare regeling geldt voor BHW-polissen.
   Een KEW kent ook overgangsrecht en wordt afgewikkeld volgens de oude regels in box 1. Het overgangsrecht blijft alleen van toepassing als het verzekerd kapitaal niet wordt verhoogd en de looptijd niet wordt verlengd. In tegenstelling tot oud regime polissen en BHW-polissen kent de KEW een aanwendingseis; deze moet worden gebruikt voor de aflossing van een eigenwoningschuld. Een verboden handeling is als de KEW niet meer aan de voorwaarden voldoet (en bijvoorbeeld niet wordt gebruikt voor de aflossing) of als deze de looptijd van 30 jaar overschrijdt. Als zich een verboden handeling voordoet, is het in de KEW opgebouwde rentebestanddeel belast in box 1. Als het financieel product nog bestaat, valt deze voortaan (als belaste bezitting) in box 3.Vandaar de opmerking dat sprake is van een opmerkelijke casus. Pas op dat je het overgangsrecht niet verspeelt!

Bij vragen over de eigenwoningregeling denk ik graag met je mee. Neem contact op met mr. Sandra Twigt-Endema RB (s.twigt@fullfinance.nl) of bel 055-355 99 79.

Publicatiedatum: 14 mei 2024

[1] KG:051:2024:10, art. 3.111, tweede lid Wet IB 2001
[2] KG:051:2023:5
[3] Fiscale verzamelwet 2014, 33.950, nr. 3
[4] Hof Arnhem-Leeuwarden 9 april 2024 ECLI:NL:GHARL:2024:2431
[5] KG:051:2024:3
[6] Vragen en antwoorden over de kapitaalverzekering eigen woning, de spaarrekening eigen woning, het beleggingsrecht eigen woning en vóór 2001 bestaande kapitaalverzekeringen in box 3 van de Belastingdienst (onderdeel F5) Als voorwaarde geldt hierbij dat het percentage aan te betalen hypotheekrente niet hoger is dan gebruikelijk is voor hypotheken die worden gesloten zonder SEW. Een marge van 0,2% hogere hypotheekrente dan gebruikelijk is voor leningen zonder SEW, vormt in dit verband geen beletsel voor de aftrek van de rente
[7] Inkomstenbelasting. Eigenwoningrente 10 juni 2010 Nr. DGB2010/921(Stcrt. 2010, 8462).