Op 14 december 2023 heeft de Staatssecretaris van Financiën het besluit onroerende zaken omzetbelasting geactualiseerd. De actualisering houdt verband met gewezen rechtspraak, gewijzigde regelgeving en beleidsmatige wijzigingen. De vorige versie van dit besluit dateert van 19 september 2013 (nr. BLKB2013/1686M). Het eerdere besluit is op bepaalde punten verduidelijkt, maar bevat ook nieuwe onderdelen. Hieronder hebben wij een aantal belangrijke wijzigingen voor je opgenomen. Voor een overzicht van alle wijzigingen verwijzen wij naar het nieuwe besluit d.d. 12 december 2023, nr. 2023-26908!

Wijzigingen begrip ‘gebouw’

Om bij transacties met onroerend goed vast te stellen of onbebouwde dan wel bebouwde grond wordt geleverd, is relevant om te bepalen wat een ‘gebouw’ is. In de Wet OB 1968 en de BTW-richtlijn is het begrip ‘gebouw’ omschreven als “ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden”. Niet alleen woningen of bedrijfspanden zijn ‘bouwwerken’, maar ook constructies zoals bruggen, straten wegen en pleinen.

Het nieuwe vastgoedbesluit gaat in op de vraag in hoeverre klinkerbestrating wel/niet kwalificeert als een ‘gebouw’. Klinkerbestrating die onderdeel uitmaakt van een geheel waarbij bijvoorbeeld de toplaag is afgegraven en dat verder bestaat uit drainage en terreinverlichting, kwalificeert als een ‘gebouw’. Ook klinkerbestrating met een fundering die in asfalt is ingelegd is een ‘gebouw’. Als sprake is van een terrein met klinkers die geen onderdeel uitmaken van een geheel en die eenvoudig zijn te verwijderen, is geen sprake van een ‘gebouw’. Dit geldt ook voor een terrein dat is voorzien van stelconplaten.

Ook is verduidelijkt dat voor de beoordeling van het btw-regime bij de overdracht van een appartementsrecht dat alleen nog op tekening bestaat, het deel van het perceel in aanmerking moet worden genomen waarop of waarboven het toekomstige appartement komt te liggen.

Wijziging moment ‘eerste ingebruikneming’ onroerende zaak

De levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein is van rechtswege belast met btw als deze plaatsvindt vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip waarop de onroerende zaak voor het eerst in gebruik is genomen (de zogenoemde tweejaarstermijn).

Bij de eerste ingebruikneming gaat het om het feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze gebruik maken van een gebouw in overeenstemming met de objectieve bestemming van het betrokken gebouw. Hiervan is al sprake zodra in de ruimte feitelijke handelingen worden verricht met het oog op het duurzame gebruik in overeenstemming met de objectieve bestemming. Een ‘eerste ingebruikneming’ kan sneller aan de orde zijn omdat de staatssecretaris aangeeft dat inbouwwerkzaamheden door een (toekomstige) huurder al leiden tot een (eerste) ingebruikneming.

Voortbrenging vervaardigd goed door verbouwing

Als door een verbouwing van een (zelfstandig gedeelte van een) gebouw een nieuw vervaardigd goed is voortgebracht, wordt de ingebruikneming die daarna plaatsvindt als ‘eerste ingebruikneming’ aangemerkt. De levering van een dergelijk (zelfstandig gedeelte van een) gebouw is dan van rechtswege belast met btw tot 2 jaar na die eerste ingebruikneming.

In het nieuwe besluit is het arrest verwerkt van de Hoge Raad van 4 november 2022 waarin is beslist dat enkel de wijziging in de bouwkundige constructie van een pand relevant is voor het antwoord op de vraag of na een (ingrijpende) verbouwing sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ en een ‘eerste ingebruikneming’.

Btw-behandeling vestiging e.d. zakelijke rechten

Een ander onderdeel dat is aangepast is de btw-behandeling van de vestiging e.d. van zakelijke rechten (zoals een recht van erfpacht of opstal). Dit kan kwalificeren als een levering of als verhuur van de onderliggende onroerende zaak. Er is sprake van verhuur indien de vergoeding voor de vestiging van dit recht lager is dan de waarde in het economische verkeer (de kostprijs) van de betreffende onroerende zaak. Het nieuwe besluit keurt goed dat toch sprake kan zijn van een levering als de vergoeding gedaald is onder de kostprijs door teruglopende marktomstandigheden. Verder is goedgekeurd dat als de vestiging e.d. van een zakelijk recht kwalificeert als verhuur, er kan worden geopteerd voor btw-belaste verhuur via een akte (mits uiteraard aan de voorwaarden voor btw-belaste verhuur wordt voldaan).

Prestaties naast verhuur woning

Bij de verhuur van een woning vormt de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen die op of in de onmiddellijke nabijheid van de woning liggen door dezelfde verhuurder een bijkomende prestatie bij de vrijgestelde verhuur van de woning. In het vorige besluit van 2013 was nog geen beleid opgenomen voor verhuurders die zowel de woning als niet-geïntegreerde zonnepanelen verhuren die op of in de onmiddellijke nabijheid van de woning liggen.

Dit beleid kan tot gevolg hebben dat verhuurders onvoorzien worden geconfronteerd met een herziening van reeds in aftrek gebrachte btw op de aanschaf van zonnepanelen die als afzonderlijke prestatie btw-belast worden verhuurd. Op grond van een redelijke wetstoepassing mogen verhuurders die (vóór 2023) de btw op de aanschaf van zonnepanelen in aftrek hebben gebracht, de verhuur van zonnepanelen als afzonderlijke btw-belaste prestatie blijven aanmerken tot het einde van de herzieningstermijn van de zonnepanelen.

Verder is aangegeven dat de zogenoemde energieprestatievergoeding voor de btw-heffing  onderdeel uitmaakt van de vergoeding voor de verhuur van een (energiezuinige) woning.

Wijzigingen btw-behandeling servicekosten en nutsvoorzieningen

De staatssecretaris van Financiën heeft het beleid met betrekking tot de btw-behandeling van servicekosten en nutsvoorzieningen aangepast. Woningverhuurders dienen hier rekening mee te houden met ingang van 1 januari 2025. Deze datum wordt gehanteerd om de verhuurders gelegenheid te geven de huurprijzen hierop te kunnen aanpassen.

De staatssecretaris sluit zich aan bij rechtspraak van het Europese Hof van Justitie op basis waarvan sprake is van een afzonderlijke, van de verhuur, te onderscheiden prestatie als de huurders vrij zijn om te bepalen hoeveel gebruik wordt gemaakt van een nutsvoorziening. Het installeren van een individuele meter en facturatie aan de hand van het werkelijke gebruik vormen een aanwijzing dat sprake is van een afzonderlijke btw-belaste prestatie. Het door de verhuurder doorberekende vastrecht voor levering van de nutsvoorziening gaat op in de levering van die nutsvoorziening.

Wijzigingen optie belaste verhuur

Nieuw is de goedkeuring voor de optie voor btw-belaste verhuur van een onroerende zaak als de optie niet aan de formele eisen voldoet en partijen materieel wel aan de voorwaarden voor optie belaste verhuur hebben voldaan én hier ook naar hebben gehandeld. Het formele gebrek moet wel binnen een redelijke termijn na ontdekking worden hersteld.

Daarnaast is opgenomen dat bepaalde digitale huurovereenkomsten gelijk worden gesteld met een schriftelijke huurovereenkomst en is verduidelijkt dat de optie voor btw-belaste verhuur vervalt als de huurder niet meer voldoet aan de zogenoemde 90%-(of 70%-)norm of als de verhuurder kiest voor toepassing van de vrijstelling voor kleine ondernemers (de KOR).

Kortdurende belaste verhuur (9%) binnen hotel- en vakantiebestedingsbedrijf (e.d.)

De verhuur van onroerende zaken binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden, is uitgezonderd van de vrijstelling voor de verhuur van onroerende zaken. In het nieuwe besluit wordt aangegeven dat ook een appartement of woning die is ingericht voor kort verblijf kwalificeert als een accommodatie in de zin van deze post. Voor verblijf voor korte periode wordt verwezen naar het besluit Toelichting Tabel I d.d. 31 maart 2022 nr. 2022-6334.

Daarnaast wordt aangegeven dat de verhuur tegen 9% btw door tussenpersonen beperkt is tot situaties waarin uit objectieve gegevens blijkt dat de tussenpersoon de vakantiewoning uitsluitend verhuurt aan personen die daar voor een korte periode verblijven. Als niet aan deze voorwaarde is voldaan is de verhuur vrijgesteld.

Als je klanten hebt die actief zijn binnen de vastgoedbranche dan is het zinvol om na te gaan of en in hoeverre het nieuwe vastgoedbesluit btw-gevolgen voor hen zal hebben. In principe gaan de wijzigingen in per 1 januari 2024. Er zijn hierop enkele uitzonderingen, bijvoorbeeld de regeling inzake de verhuur van een woning met niet-geïntegreerde zonnepanelen en het doorberekenen servicekosten.

Mocht je meer willen weten over de wijzigingen en eventuele impact hiervan, neem dan contact op met onze btw-specialist mr. Katelijne ten Thije (055 – 355 99 79 of k.ten.thije@fullfinance.nl)

Publicatiedatum: 20 december 2023