Overdrachtsbelasting in 2021 omlaag voor starters op de woningmarkt

Het Kabinet is van plan om van 2021 tot en met 2025 de overdrachtsbelasting af te schaffen voor meerderjarige kopers jonger dan 35 jaar die een ‘eigen woning’ kopen. Wat lijkt dat een mooi en eenvoudig voorstel…

Maar niets is zo simpel als het lijkt

Het begrip “woning” is geen eenvoudig begrip, gezien de vele jurisprudentie die is losgekomen naar aanleiding van de verlaging van het overdrachtsbelastingtarief van 6% naar 2% (vanaf 15 juni 2011 met een structurele wettelijke verlaging vanaf 1 juli 2012). De Hoge Raad had een aantal arresten (24 februari 2017) nodig om de praktijk de benodigde handvatten te geven. In deze arresten ging het om de verkrijging van een kantoorvilla, een tandartsenpraktijk, een verbouwde boerderij en een hospice (voor de geïnteresseerden: BNB 2017, nrs. 95 tot en met 98). De Hoge Raad hanteerde een stappenplan:

  1. Beoordeel of het object naar zijn aard als woning is bestemd;
  2. Kijk daarvoor naar het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen;
  3. Is de oorspronkelijk aard en bestemming veranderd, dan moet beoordeeld worden of er meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor de oorspronkelijke functie geschikt te maken;
  4. Leidt het voorgaande niet tot een duidelijk oordeel, dan komt mede betekenis toe aan de publiekrechtelijke voorschriften.

In de betreffende casussen ging het steeds om de vraag wanneer een pand dat oorspronkelijk als woning was gebouwd dat karakter door verbouwingen heeft verloren. In die zaken was niet aan de orde dat de op bestemmingswijziging gerichte werkzaamheden aan de panden op het moment van de overdracht nog moesten worden voltooid.

Deze casus kwam op 29 november 2019[1] aan bod. Daarbij moet volgens de Hoge Raad het eerder gemelde stappenplan worden aangevuld. De belastingplichtige (= koper) moet aannemelijk maken dat de werkzaamheden die hebben plaatsgevonden, ook al zijn deze nog niet voltooid, ertoe zullen leiden dat het object naar zijn aard tot woning is of wordt bestemd. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de werkzaamheden die zijn verricht ten tijde van de verkrijging, maar ook naar de inhoud van de koop-/ aannemingsovereenkomst en de zelfstandige overdraagbaarheid van de woning. Het is aan de inspecteur om tegenbewijs te leveren. Als hij aannemelijk maakt dat het object eenvoudig terug te brengen is naar de oorspronkelijke (kantoor)functie, dan is het verlaagde tarief voor woningen niet van toepassing.

Recente uitspraak over de combinatie van de woon- en zorgfunctie

Na deze antwoorden, resteert de vraag hoe omgegaan moet worden met de uitleg van ‘wonen’ en dan met name als er naast de woonfunctie ook nog bijvoorbeeld zorg wordt verleend. Volgens de parlementaire toelichting vallen ziekenhuizen en zorginstellingen namelijk niet onder het begrip woning.

In een casus voor de Rechtbank Gelderland handelde het over zelfstandige zorgappartementen voor ouderen. Daar oordeelde de rechtbank dat deze als woningen hadden te gelden[2]. Op het hoger beroep van de inspecteur heeft het Gerechtshof Arnhem recentelijk uitspraak gedaan[3] en het 2%-tarief voor de overdrachtsbelasting in stand gelaten.

Volgens het hof was voor de betreffende appartementen voor ouderen sprake van “een relatief nieuwe woonvorm bestaande uit een gescheiden aanbod van wonen en zorg gericht op het – in een al dan niet nieuwe thuissituatie – langer zelfstandig (thuis) kunnen blijven wonen” en ontbraken “de fysieke eigenschappen die kenmerkend zijn voor een verzorgingsinstelling zoals bijvoorbeeld spoelkeukens, behandel- en verpleegkamers en dergelijke”.

Of de praktijk daarmee uit de voeten kan, is maar de vraag en of daarmee het laatste woord er al over is gezegd evenmin.

Ondertussen waren we via de Wet fiscale maatregelen Klimaatakkoord vorig jaar al voorbereid op een verhoging van het tarief van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen naar 7% per 1 januari 2021 als budgettaire dekking voor de maatregelen van het Urgenda-pakket en fiscale klimaatmaatregelen uit het Klimaatakkoord. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties meldde toen dat er onderzoek werd gedaan naar een verdere gedifferentieerde overdrachtsbelasting met een vrijstelling voor starters en een tariefsverhoging voor beleggers.

Huidig wetsvoorstel

En dan zijn we weer terug bij het huidige wetsvoorstel. Naast de al eerder gemelde onduidelijke, wettelijke toetsingskaders die leiden tot de lastige afbakeningsvraagstukken (de wetgever geeft aan de bestaande afbakeningsproblematiek te laten voor wat het is) komt daar nu nog wat bovenop met de introductie van:

  1. Een tijdelijke vrijstelling voor verkrijgers die:
  • Meerderjarig en jonger zijn dan 35 jaar die
  • Een woning verkrijgen die zij ‘anders dan tijdelijk’
  • Als hoofdverblijf gaan gebruiken (de ‘eigen woning’) en
  • Deze vrijstelling vanaf 1 januari 2021 niet eerder hebben gebruikt
  1. Een 2% tarief voor natuurlijke personen – niet zijnde starters – die een eigen woning verkrijgen en
  2. Een structurele tariefsverhoging naar 8% voor alle overige verkrijgingen.

Een aantal attentiepunten is van belang:

  • Meerderjarigheid wordt vaak gekoppeld aan de leeftijd van 18 jaar, maar dat is niet correct; een persoon jonger dan 18 jaar kan ook al meerderjarig zijn [4]
  • De verhoogde schenkingsvrijstelling eigen woning geldt tot en met de 40e verjaardag (waarom deze beide regelingen niet gelijkgetrokken?)
  • De vrijstelling en het verlaagde tarief gelden niet voor economische eigendom van woningen en gelden ook niet voor later verworven aanhorigheden (terwijl deze wel tot de eigen woning voor de inkomstenbelasting behoren).

Zichtbaar is op dit moment dat kopers gaan anticiperen op de komst van de wet door hun gedrag uit te stellen (in 2020 is het voordeliger), dan wel de aankoop naar voren te halen (in 2021 wordt het duurder). Niet elke verkoper zal genegen zijn de verkoop uit te stellen. Let ook op de geldigheidsduur van de hypotheekofferte.

Er zijn op dit moment nog veel vragen over het wetsvoorstel (het schriftelijke verslag van de Tweede Kamer telt 15 (!) pagina’s). Antwoorden op de vragen worden op 20 oktober a.s. verwacht. Hopelijk kan de praktijk daarmee (wel) uit de voeten.

 

[1] HR 29-11-2019, ECLI:NL:HR:2019:1779

[2] Rechtbank Gelderland, 14 maart 2019, AWB 17/3513, V-N 2019/27.2.5.

[3] Hof Arnhem-Leeuwarden, 29 september 2020, 19/00485, ECLI:NL:GHARL:2020:7949

[4] Artikel 1:233 BW luidt: Minderjarigen zijn zij die ouderdom van achttien jaren niet hebben bereikt en niet gehuwd of geregistreerd zijn dan wel gehuwd of geregistreerd zijn geweest of met toepassing van art. 253ha meerderjarig zijn verklaard.