We krijgen de vraag wel vaker: Of het aanhouden van een vastgoedportefeuille in box 3 valt of misschien winst uit onderneming kan opleveren. Dat laatste kan heel interessant zijn, omdat dan de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in beeld komen. De belastingdienst, en in navolging daarvan ook de rechtspraak, is hier heel terughoudend in. Er moet al sprake zijn van projectontwikkeling of “arbeid-plus” of “rendement-plus”om de grens van normaal vermogensbeheer te overschrijden.
Zit je dan altijd goed in box 3? Dat nu ook weer niet. Er is namelijk nog een tussencategorie: resultaat uit overige werkzaamheden. Er is niet veel arbeid nodig om daarvoor in aanmerking te komen. Het enkel aanvragen van een bouwvergunning kan al voldoende arbeid zijn om een verbouwing in de belaste sfeer te trekken. En het aankopen van vastgoed om dat te verbouwen voor te verhuren appartementen kan ook op aandacht van de belastingdienst rekenen. Zo ook in de volgende casus.
Een restauranthouder kocht in 2009 met een aantal andere partijen een registergoed voor € 1.200.000. Daarna is dit voor een aanneemsom van € 560.000 verbouwd tot 16 appartementen. Deze zijn vervolgens in 2010 en 2011 verkocht waarbij de winst per woning uitkomt op afgerond € 26.000. In 2013 is nog een subsidie ontvangen.
De restauranthouder geeft niets aan in zijn aangifte inkomstenbelasting, want hij is van mening dat hij nauwelijks iets gedaan heeft en dat dit in box 3 valt. In zijn opvatting heeft hij enkel geld geleend en wat handtekeningen gezet. De inspecteur stelt een boekenonderzoek in en concludeert dat sprake is van belastbaar inkomen uit werk en woning (werkzaamheid).
Het hof oordeelt dat op eigen naam en risico van de participanten een koop-aannemingsovereenkomst is gesloten, waarvoor ook de benodigde vergunningen zijn aangevraagd. Dat is meer dan alleen geld lenen en handtekeningen zetten. Door het werken met een zogenaamde ‘penvoerder’, die een groot deel van de daarvoor benodigde werkzaamheden verrichtte, is een transparant samenwerkingsverband ontstaan met als doel het ontwikkelen van het gekochte bedrijfspand. Volgens het hof is hier op grond van de feiten sprake van projectontwikkeling en omdat er voldoende duurzaamheid was, ook van winst uit onderneming (ondanks de bestrijding daarvan door de inspecteur en het ontbreken van plannen om nog vaker dergelijke projecten aan te gaan). Daardoor is in ieder geval ook de mkb-winstvrijstelling van toepassing op het gerealiseerde resultaat en de subsidie.
Hoewel ik meer voel voor het standpunt van de inspecteur dat deze activiteiten eerder een werkzaamheid vormen dan een onderneming, is het oordeel dat de werkzaamheden belast zijn gelet op de jurisprudentie volledig terecht. Er is niet veel arbeid nodig om tot een belaste werkzaamheid te concluderen, en in dit geval zelfs tot winst uit onderneming. Houd rekening met de warme belangstelling van de belastingdienst ten aanzien van dergelijke projecten. En zouden de appartementen na realisatie daarvan verhuurd worden in plaats van verkocht, zou in dit geval ofwel sprake zijn van ondernemingsvermogen, of meer waarschijnlijk van een overgang naar box 3. En dus een afrekening in box 1 over de ontstane meerwaarde. Denk dus niet te gemakkelijk dat een dergelijke activiteit onbelast is.
Voor meer vragen hierover kun je contact opnemen met drs. Bert Driessen (b.driessen@fullfinance.nl of 055-3559979)