Bedrijfsgebouwen en -terreinen. Wat kan daar nu fout mee gaan?

Inleiding

De bedrijfsgebouwen en -terreinen vormen in veel gevallen de eerste post aan de debetzijde van de balans. Op het eerste gezicht lijkt het geen complexe balanspost te zijn waarin bij het opstellen van de jaarrekening veel fouten gemaakt zullen worden (afgezien van eventuele rekenkundige onjuistheden als gevolg van onzorgvuldigheid). Toch kom ik bij het uitvoeren van dossierreviews en okb’s in de praktijk regelmatig onjuistheden tegen die een materiële fout voor de jaarrekening tot gevolg hebben. In dit artikel zet ik een aantal voorbeelden daarvan op een rij.

Afschrijving over ondergrond bedrijfsgebouwen

Hoewel we allemaal weten dat je over de ondergrond van bedrijfsgebouwen niet afschrijft kom ik in de praktijk tegen dat dit wel gedaan wordt. Oorzaak hiervan is meestal gelegen in het feit dat bij de oorspronkelijke investering in bedrijfsgebouwen en -terreinen de ondergrond niet van de aanschafwaarde van de totale investering is afgesplitst. Als er in deze situatie over de aanschafwaarde van de totale investering wordt afgeschreven zonder rekening te houden met een restwaarde waarin de aanschafwaarde van de ondergrond is inbegrepen wordt er dus ook over de ondergrond afgeschreven.

Bodemwaarde als restwaarde

Wanneer een jaarrekening wordt opgesteld op basis van fiscale grondslagen wordt op bedrijfsgebouwen en -terreinen afgeschreven tot de fiscale bodemwaarde is bereikt. Deze fiscale bodemwaarde is bedoeld als afschrijvingsbeperking bij de fiscale winstbepaling en is gebaseerd op de WOZ-waarde.

In de praktijk wordt ook in de jaarrekening die op basis van commerciële grondslagen is opgesteld regelmatig rekening gehouden met de fiscale bodemwaarde door de bodemwaarde als restwaarde van de bedrijfsgebouwen en -terreinen aan te merken waarover niet afgeschreven wordt.

Als een jaarrekening niet op basis van fiscale grondslagen wordt opgesteld is het op deze manier toepassen van de fiscale bodemwaarde echter niet juist. Dit omdat de WOZ-waarde een bijzondere vorm is van de marktwaarde van de bedrijfsgebouwen- en terreinen in de huidige staat op dit moment terwijl de restwaarde de geschatte opbrengstwaarde is aan het einde van de gebruiksduur van de betreffende activa.

Componentenbenadering toepassen

Als onderdeel van de materiële vaste activa is het toepassen van de componentenbenadering voor de balanspost bedrijfsgebouwen en -terreinen verplicht. Toepassen van deze methode houdt onder meer in dat bij de vervanging van een component van de bedrijfsgebouwen en -terreinen de boekwaarde van de vervangen component moet worden gedesinvesteerd, ongeacht of over de vervangen component afzonderlijk werd afgeschreven. Het boekresultaat wordt dan in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Wanneer in het verleden de vervangen component niet als afzonderlijke component is aangemerkt wordt in de praktijk vaak vergeten de boekwaarde van de vervangen component te desinvesteren. Deze situatie doet zich meestal voor wanneer de componentenbenadering in het verleden nog niet is toegepast en toepassing daarvan (op grond van overgangsbepalingen in de RJ en RJk) is doorgeschoven naar het daadwerkelijke toekomstige moment van vervanging van de betreffende component. Bij de oorspronkelijke investering is de vervangen component immers niet als afzonderlijke component aangemerkt en maakt deze als gevolg daarvan nog deel uit van de totale investering in bedrijfsgebouwen en -terreinen.

Dit komt in de praktijk vooral ook voor wanneer kosten van groot onderhoud in het verleden niet als afzonderlijke component binnen de boekwaarde van het actief zijn aangemerkt, er inmiddels als waarderingsgrondslag voor gekozen is om dit voortaan wel te doen en het betreffende onderhoud zich daadwerkelijk voor het eerst voordoet

Herstelkosten

Als gevolg van een investering in bedrijfsgebouwen en -terreinen kan er een verplichting ontstaan tot herstel naar de oorspronkelijke staat na afloop van de gebruiksduur. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het verwijderen van de huurdersaanpassingen na afloop van de huurperiode van een kantoorgebouw. Met enige regelmaat komt het voor dat bij het opstellen van de jaarrekening geen rekening gehouden wordt met een bestaande verplichting uit hoofde van herstelkosten in de vorm van een voorziening voor kosten van herstel of een afzonderlijke component voor de herstelkosten als onderdeel van de boekwaarde van de bedrijfsgebouwen en terreinen.

Investeringsverplichting

Voor een investering in bedrijfsgebouwen en -terreinen kunnen er diverse investeringsverplichtingen worden aangegaan. Het komt in de praktijk voor dat de aangegane investeringsverplichtingen worden geactiveerd als bedrijfsgebouwen en -terreinen in uitvoering.

Investeringsverplichtingen uit hoofde van overeenkomsten die (gedeeltelijk) nog niet zijn afgewikkeld voldoen echter niet aan de definitie van een actief of een financiële verplichting maar moeten als niet-afgewikkelde overeenkomst worden aangemerkt. Pas als de activa worden geleverd of de diensten worden verricht, ontstaat een in de balans te verwerken investering.

Marktwaarde als actuele waarde?

Voor bedrijfsgebouwen en -terreinen zijn (na eerste verwerking) zowel kostprijs als actuele waarde toegestaan als waarderingsgrondslag. Voor wat betreft waardering tegen actuele waarde wordt in eerste instantie vaak direct aan de marktwaarde als de meest logische invulling gedacht. Deze waardering kom ik dan ook daadwerkelijk in de praktijk tegen. Wanneer er echter sprake is van eigen gebruik van de bedrijfsgebouwen komt op grond van het Besluit actuele waarde niet de marktwaarde maar de actuele kostprijs in aanmerking voor de waardering van de bedrijfsgebouwen en -terreinen tegen actuele waarde. Ook het gebruik door een andere maatschappij binnen de groep wordt door de RJ en RJk onder eigen gebruik gerangschikt.

Alleen in het geval van een vastgoedbelegging kan de marktwaarde als invulling van de actuele waarde worden toegepast.

Tenslotte

Dit artikel is bedoeld om de belangrijkste fouten die ik in de praktijk tegenkom te signaleren, niet om deze op te lossen omdat de oplossing meestal casus-specifiek is. Zoek je naar een oplossing voor een concrete situatie of heb je andere vragen? Neem dan contact met mij op (Henk den Hollander RA; h.den.hollander@fullfinance.nl) of één van mijn collega-accountants van Full Finance via 055 – 355 99 79.

Publicatiedatum: 26 november 2024