Geen samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij verkrijging onbebouwde grond

Recent heeft rechtbank Zeeland-West-Brabant uitspraak gedaan in een zaak die het belang onderstreept van een zorgvuldige fiscale beoordeling bij vastgoedtransacties.
In deze zaak draaide het om de vraag of een perceel onbebouwde grond kwalificeerde als een “bouwterrein” in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) en of de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing was.

Achtergrond van de zaak

Een BV verkreeg op 31 december 2020 alle aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) die drie kadastrale percelen in eigendom had. Twee van deze percelen waren bebouwd met loodsen; het derde perceel was aan de voorzijde verhard en aan de achterzijde braakliggend. Tussen deze delen was een hek geplaatst, maar de delen waren niet kadastraal gesplitst. De BV stelde dat het braakliggende deel een zelfstandig “bouwterrein” was en dat de levering van een bouwterrein normaliter belast is met btw, zodat hiermee de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing was.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelde dat de BV niet aannemelijk had gemaakt dat het perceel ten tijde van de levering kennelijk bestemd was om te worden bebouwd. De stukken die belanghebbende had aangeleverd, gingen deels over oude bouwplannen van de verkoper die al voor de levering waren losgelaten. De rest had te maken met plannen die belanghebbende pas drie jaar na de overname van de aandelen liet uitvoeren. Die stukken dateren dus van geruime tijd na de overdracht. Ter zitting heeft de gemachtigde erkend dat er ten tijde van de levering van de aandelen bouwplannen waren, maar dat die plannen nooit zijn vastgelegd en er geen enkele actie was ondernomen om daaraan uitvoering te geven.

Zelfs als sprake zou zijn geweest van een zelfstandige onroerende zaak (een vraag die de rechtbank verder in het midden laat), werd op het moment van de daadwerkelijke levering  niet aan de voorwaarden voor een “bouwterrein” voldaan. Daarmee zou een levering daarvan zijn vrijgesteld van btw en kon de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting niet worden toegepast. De rechtbank bevestigde dat de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht was opgelegd.

Ook oordeelde de rechtbank dat terecht een verzuimboete was opgelegd omdat er geen sprake was van een pleitbaar standpunt. Dat de inspecteur de kwestie intern heeft besproken bij herbeoordeling, maakte dat niet anders. Interne afstemming is immers de gebruikelijke praktijk binnen de belastingdienst. Wel werd de boete gematigd wegens overschrijding van de redelijke termijn.

Vastgoedtransacties: schijn van eenvoud, realiteit van risico

Deze uitspraak bevestigt opnieuw dat vastgoedtransacties weerbarstige btw- en ovb-problematiek met zich meebrengen. Kleine verschillen in feitelijke omstandigheden en/of documentatie kunnen grote fiscale gevolgen hebben. Tijdig advies inwinnen kan dus van cruciaal belang zijn. Door vroegtijdig een adviseur in te schakelen, kunnen niet alleen risico’s op naheffingen, boetes en belastingrente etc. worden beperkt, maar mogelijk ook besparingen worden gerealiseerd.

Heb je vragen over de eventuele btw- of overdrachtsbelastingaspecten bij vastgoedtransacties? Neem dan gerust contact met mij op: mr. Katelijne ten Thije (k.ten.thije@fullfinance.nl of 055 355 99 79).

Publicatiedatum: 19 mei 2025