De levering/verkrijging van een onroerende zaak en de hieraan verbonden gevolgen voor de heffing van btw en/of overdrachtsbelasting blijft weerbarstige problematiek. Regelmatig verschijnen gerechtelijke uitspraken waaruit blijkt dat in de praktijk nog steeds discussies bestaan tussen belastingplichtigen en inspecteurs over de btw-/overdrachtsbelastingaspecten bij transacties met onroerend goed. Dit was ook aan de orde in een recente uitspraak van Hof Den Bosch, een verwijzingszaak van de Hoge Raad (d.d. 5 oktober 2018, nr. 16/04577).

In deze zaak beantwoordt Hof Den Bosch de vraag of een door de verkoper aan belanghebbende verrichte levering van de onroerende zaak betrekking heeft op een (van rechtswege btw-belaste levering van een) nieuw vervaardigde onroerende zaak of een bouwterrein waardoor de vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing is op de verkrijging door belanghebbende.

Belanghebbende (koper van de onroerende zaak) is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord, terwijl de inspecteur dit betwist. Na het onderzoek ter zitting is duidelijk geworden dat, anders dan bij Hof Arnhem-Leeuwarden, ook in geschil is of sprake is van de levering van een bouwterrein.

De Hoge Raad heeft eerder vastgesteld dat niet doorslaggevend is dat op enig moment ná voltooiing van de ten tijde van de levering aangevangen werkzaamheden een nieuw vervaardigd gebouw is voortgebracht. De beoordeling van hetgeen de verkoper voor de heffing van btw aan de koper heeft geleverd, moet dus niet gebeuren aan de hand van het eindresultaat van alle nog te verrichten werkzaamheden aan het oude bedrijfspand en de nieuwbouw. Relevant is in hoeverre de sloopwerkzaamheden en/of de vernieuwbouwwerkzaamheden door of voor rekening van de verkoper, dan wel koper, zijn verricht en wat partijen hierover hebben afgesproken.

Hof Den Bosch stelt vast dat uit de koopovereenkomst blijkt dat de verkoper en belanghebbende aanvankelijk het standpunt innamen dat sprake was van een niet met btw-belaste levering van een onroerende zaak. Hieruit valt af te leiden dat de verkoper en belanghebbende de levering van het oude bedrijfspand voor ogen hadden.

Daarnaast volgt uit de aanvulling op de koopovereenkomst dat partijen beoogden de sloopwerkzaamheden en/of de vernieuwbouwwerkzaamheden door of voor rekening van belanghebbende (koper) te laten komen.

In dat verband acht het hof van belang dat partijen het volgende zijn overeengekomen:

  • de voorgenomen nieuwbouw zal door belanghebbende/koper worden verricht;
  • de kosten, rechten en de eventuele overdrachtsbelasting en btw die op de koopovereenkomst van toepassing zijn, komen voor rekening van belanghebbende/koper;
  • verkoper zal zijn medewerking verlenen aan het voor rekening van belanghebbende geheel of gedeeltelijk slopen van het verkochte voordat de juridische levering heeft plaatsgevonden, waarbij belanghebbende gehouden is om uiterlijk één dag voordat met de sloop wordt aangevangen, een bouwvergunning voor de nieuwbouw te overleggen en een bankgarantie ten bedrage van € 1.000.000 bij de notaris te deponeren;
  • belanghebbende/koper betaalt de sloopkosten rechtstreeks aan de verkoper. Bovendien dient belanghebbende de sloopkosten aan de verkoper te vergoeden indien deze om wat voor reden dan ook verplicht is om de sloopkosten voor zijn rekening te nemen.

Tijdens het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk bevestigd dat de tot op het tijdstip van eigendomsoverdracht verrichte sloop- en verbouwingswerkzaamheden ook daadwerkelijk voor rekening en risico van belanghebbende/koper zijn gekomen.

De beschreven feiten en omstandigheden leiden tot de conclusie dat hetgeen de verkoper voor de heffing van btw als onroerende zaak aan de koper heeft geleverd het oude bedrijfspand is. Deze levering is vrijgesteld van btw, waardoor er dus door belanghebbende/koper geen aanspraak kan worden gemaakt op de (samenloop)vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens hoe essentieel bepaalde feiten en omstandigheden bij transacties met onroerend goed zijn voor de gevolgen van heffing van btw/overdrachtsbelasting. Van groot belang blijft om voorafgaand aan dergelijke transacties met partijen kritisch te bekijken welke gevolgen verbonden zijn aan bepaalde afspraken/handelingen. Door cliënten vooraf van gedegen advies te voorzien kunnen eventuele btw-/overdrachtsbelastingrisico’s achteraf worden voorkomen of in ieder geval beperkt.

Bron: ECLI:NL:GHSHE:2019:3474

Publicatiedatum: 27 november 2019