Beleggen in vastgoed was tot voor kort een best wel lucratieve bezigheid. Rendementen als zodanig waren onbelast in privé, bij woningen gold een laag tarief voor de overdrachtsbelasting zodat de aanschaf relatief goedkoop was, via de eigen bv kon (meestal) zonder fiscale problemen geleend worden voor de investeringen in privé en als via de bv belegd werd kon heffing lang worden uitgesteld.

Maatregelen

Aber das war einmal! Bij de voorbereiding van de cursus Belastingplan 2025 realiseerde ik me hoeveel maatregelen de laatste tijd tegen deze doelgroep zijn genomen. Zonder alles helemaal uit te gaan spitten noem ik er een aantal.

1. Het lage tarief in de overdrachtsbelasting (0% of 2%) geldt alleen nog voor starters en andere kopers van echte eigen woningen. Daarmee is de aanschaf en overdracht van dergelijke bezittingen een stuk duurder geworden. Weliswaar gaat de overdrachtsbelasting voor niet eigen woningen mogelijk omlaag van 10,4% naar 8% in 2026, maar dat is nog steeds vier keer zoveel als tot 2021. En het doel om starters eenvoudiger toegang te geven tot de woningmarkt heeft averechts gewerkt door de stijgende huizenprijzen.
2. In box 3 is in 2024 het veronderstelde rendement 6,04% en dat wordt belast tegen 36% (en dit blijft waarschijnlijk zo in 2025). Dat leidt tot een effectief tarief op basis van de WOZ-waarde van 2,17%. Dat is 83% meer dan bij de invoering van de pretbox in 2001 toen over een verondersteld rendement van 4% nog 30% belasting werd geheven.
3. Het rendement komt nog sterker onder druk te staan door de actualisering (lees: versobering) van de leegwaarderatio.
4. De op grond van de vorige punten genoemde sterk verhoogde heffing wordt nog wranger als je bedenkt dat de schuld waarmee de onroerende zaak mogelijk gefinancierd wordt slechts aftrekbaar is in box 3 tegen 2,46%. Hoe krijgen ze het bedacht in Den Haag?!
5. En tot overmaat van ramp overweegt men de vermogensaanwas te gaan belasten tegen een nog onbekend percentage. En dat terwijl al sinds de invoering van de Wet IB vermogensaanwas als zodanig onbelast is in privé met uitzondering van een korte periode dat onze oosterburen het hier voor het zeggen hadden. Kortom: de vastgoedbelegger is de laatste jaren flink de klos!
6. Verder zijn er diverse maatregelen aangekondigd op btw-gebied. Denk aan herziening van btw op onroerende investeringsdiensten, verhoging van het tarief bij kortdurende verhuur en de in 2023 al aangenomen wijziging van de samenloopvrijstelling met de overdrachtsbelasting (met een nieuw 4%-tarief per 1 januari 2025). Of de nieuwe voorstellen allemaal de eindstreep gaan halen is nog niet bekend.
7. Was het dat dan? Nee helaas, in 2023 kreeg de vastgoedbelegger ook nog te maken met excessief lenen in geval van lenen van de eigen bv. Bij een schuld van meer dan € 700.000 (eind dit jaar € 500.000) wordt het meerdere belast als fictieve voordeel in box 2. Dat er in feite geen rendement is behaald door enkel te lenen van de bv ziet de wetgever gemakshalve over het hoofd. Dit leidt tot een schending van de door de Hoge Raad in het beruchte kerstarrest genoemde heffingsgrondslag die beoogt uit te gaan van het werkelijk behaalde rendement. Niet voor niets wordt een gang naar de rechter overwogen vanwege deze veronderstelde strijd met het EVRM. Overigens geeft EY in een nieuwsbrief van 12 september 2024 aan de kans op succes klein te achten maar er zijn ook andersluidende meningen.
8. En als laatste maar zeker één van de meest vervelende maatregelen noem ik de aanscherping van de zogenaamde earningsstripping maatregel[1] per 1 januari 2025 (onderdeel van het belastingplan 2025). Rente is thans aftrekbaar tot het hoogste bedrag van (i) 20% van de gecorrigeerde winst (ebitda) of (ii) € 1 miljoen. Grote vastgoedbeleggers maken kennelijk misbruik van de drempel in deze aftrekbeperking door investeringen over meerdere bv’s te spreiden. Daardoor omzeilt men de aftrekdrempel van € 1 miljoen, die geldt per bv. De reparatiemaatregel voor vastgoed-bv’s[2] bestaat uit het volledig laten vervallen van deze drempel. Dat heeft tot gevolg dat de rente slechts aftrekbaar is tot 25% van de zogenaamde ebitda (thans 20% en mogelijk nog te wijzigen in 24,5%). Het restant aan niet aftrekbare rente kan dan als troost wel worden vooruitgewenteld, maar per saldo staan daardoor de rendementen flink onder druk. Het lijkt er echter op dat onder politieke druk deze laatste maatregel komt te vervallen. Er gloort nog een beetje hoop voor de vastgoedbelegger.

Hoewel op onderdelen best wel een rechtvaardiging voor bepaalde maatregelen kan worden beargumenteerd, is er per saldo sprake van een kleine tsunami aan maatregelen om vastgoedbeleggers te dwarsbomen.

Nog meer in het verschiet?

En het einde is nog niet in zicht. Ik verwijs naar het artikel van collega Sandra Twigt over de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting voor nog meer ellende voor vastgoedbezitters! Daarbovenop komt nog een standpunt van de KG[3] over de inbrengvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Ook die ontwikkelingen kunnen de advisering over bedrijfsopvolging dwarszitten.

En onzekerheid is troef! Invoering van het nieuwe box 3-stelsel wordt steeds verder uitgesteld. Er wordt serieus betwijfeld of 1 januari 2027 haalbaar is, mede door de ict-problemen bij de belastingdienst.

Afdronk?

Leuker kan ik het niet maken, maar het einde van de (fiscale) zorgen van vastgoedbeleggers is nog niet in zicht!

Voor meer informatie: drs. Bert Driessen (b.driessen@fullfinance.nl) of bel 055-355 99 79.

Publicatiedatum 28 oktober 2024

PS: wil je bijgepraat worden over wat er te wachten staat het komende fiscale jaar? Meld je dan aan voor de cursus ‘Belastingplan 2025’ die ik tijdens onze pe-meerdaagse op 13, 14 en 15 november 2024 verzorg.

[1] Art. 15b Wet op de vennootschapsbelasting 1969

[2] Een BV waarvan de bezittingen voor 70% of meer uit vastgoed bestaan gedurende meer dan de helft van een boekjaar.

[3] KG:052:2024:6