Bedrijfsgebouwen en -terreinen. Wat kan daar nu fout mee gaan?

In mijn eerdere artikel ‘Bedrijfsgebouwen en -terreinen: wat kan daar nu fout mee gaan?’ heb ik aangegeven in de praktijk regelmatig de fout te zien dat in de jaarrekening van een bv (die is opgesteld op basis van commerciële grondslagen, dus niet op basis van fiscale grondslagen) toch de fiscale bodemwaarde als restwaarde van de bedrijfsgebouwen en -terreinen wordt aangehouden. Het gevolg hiervan is dan meestal dat om die reden in de commerciële jaarrekening geheel ten onrechte niet (meer) over de betreffende bedrijfsgebouwen wordt afgeschreven.

Uit de reacties op mijn artikel van november 2024 komt naar voren dat lang niet iedereen dit als een fout ziet, sterker nog: deze methode juist als standaard werkwijze aanhoudt bij het bepalen van de balanspost bedrijfsgebouwen en -terreinen. Voor mij reden om in dit artikel verder in te gaan op het gebruik van de bodemwaarde als restwaarde in de jaarrekening van een bv die is opgesteld op basis van commerciële grondslagen. Ik heb geprobeerd mij daarbij op de hoofdlijn te concentreren zonder mij te laten verleiden om op allerlei denkbare vaktechnische bijzonderheden in te gaan. Die doen zich in de praktijk (gelukkig) vanzelf wel voor. Het vervolg van dit artikel is daarom gebaseerd op het uitgangspunt dat in de commerciële jaarrekening van een bv de bedrijfsgebouwen en -terreinen worden gewaardeerd tegen de historische kostprijs.

Commerciële waardering volgens BW 2 titel 9 en RJ/RJk

Als grondslag voor de waardering van bedrijfsgebouwen en -terreinen komen volgens artikel 2:384 lid 1 BW in aanmerking de historische kostprijs (die bestaat uit de verkrijgings- of vervaardigingsprijs) verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen of de actuele waarde. Op basis van lid 4 van art. 2:386 BW wordt op vaste activa met beperkte gebruiksduur jaarlijks afgeschreven volgens een stelsel dat op de verwachte toekomstige gebruiksduur is afgestemd.

De RJ(k) geven een duidelijke verdere invulling aan deze wettelijke basisbepalingen (RJ 212.428 tot en met RJ 212.434):

• afschrijving vindt plaats tot de restwaarde is bereikt en zolang het betreffende actief niet definitief buiten gebruik is gesteld;
• zelfs indien de opbrengstwaarde van het actief op enig moment hoger is dan de boekwaarde vindt afschrijving volgens het gekozen stelsel plaats;
• het af te schrijven bedrag wordt bepaald na aftrek van de restwaarde;
• de restwaarde van een actief is volgens de Rj(k) het bedrag dat een rechtspersoon nu voor het actief zou ontvangen bij vervreemding (na aftrek van de geschatte vervreemdingskosten) indien het actief reeds de verwachte ouderdom zou hebben en in de staat zou verkeren die aan het einde van de gebruiksduur wordt verwacht;
• bij het bepalen van de gebruiksduur dient ook rekening gehouden te worden met andere factoren dan alleen het verwachte gebruik, zoals fysieke slijtage, technische of economische veroudering en (juridische) beperkingen op het gebruik van het actief;
• de gebruiksduur van een actief wordt bepaald op basis van het verwachte nut van het actief voor de BV en kan daarmee korter zijn dan de economische of technische levensduur;
• grond en gebouwen worden afzonderlijk verwerkt zelfs indien ze gezamenlijk zijn verworven;
• op grond wordt in principe niet afgeschreven aangezien grond een onbeperkte gebruiksduur heeft;
• een waardestijging van de grond waarop een gebouw staat heeft geen invloed op de bepaling van het op het gebouw af te schrijven bedrag.

Bodemwaarde als restwaarde?

Het begrip bodemwaarde is een fiscaal begrip en geeft aan tot welke ondergrens bedrijfsgebouwen fiscaal mogen worden afgeschreven. Vanaf 2024 is de bodemwaarde voor alle bedrijfsgebouwen en – terreinen gesteld op 100% van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is daarbij te zien als een bijzondere vorm van de marktwaarde van de bedrijfsgebouwen- en terreinen in de huidige staat en op dit moment. Op grond van deze inhoud van het WOZ-waardebegrip kan de bodemwaarde sowieso nooit gebruikt worden als restwaarde omdat de restwaarde volgens de RJ(k) zoals hiervoor aangegeven de geschatte opbrengstwaarde betreft aan het einde van de gebruiksduur van de betreffende activa.

Hoe nu verder? Een aantal tips voor de praktijk.

• Onderbouw de verwachte toekomstige gebruiksduur van bedrijfsgebouwen en de te verwachten restwaarde zo goed mogelijk door middel van zorgvuldige inschatting van de technische en economische levensduur. Houdt daarbij rekening met de relevante bepalingen in wet- en regelgeving zoals duurzaamheidsverplichtingen en andere vereisten op het gebied van milieu en veiligheid. Zo nodig kunnen deskundigen worden geraadpleegd.
  Bedrijfsgebouwen worden veelal lineair afgeschreven over de verwachte economische levensduur van het pand. Bij het bereiken van het einde van deze levensduur zal het pand veelal gesloopt worden en vervangen worden door een nieuw pand. De restwaarde zal dan ook doorgaans uiteindelijk nihil zijn (wellicht zelfs negatief vanwege de sloopkosten).
• Zoals hiervoor uiteengezet kan een stijging van de WOZ-waarde boven de huidige boekwaarde geen aanleiding zijn om te stoppen met afschrijven. Bovendien is de WOZ-waarde een samengestelde waarde van de gebouwen en ondergrond. Dus bij stoppen met afschrijven als de fiscale bodemwaarde is bereikt neem je een waardestijging van de grond mee in de restwaarde van de gebouwen. Een stijging van de WOZ-waarde kan mogelijk wel aanleiding geven om de ingeschatte gebruiksduur te heroverwegen.
• Pas de componentenbenadering op een correcte manier toe zodat voor de diverse componenten zo goed mogelijk rekening wordt gehouden met verschillen in verwachte levensduur en restwaarde.

Tenslotte

Dit artikel is bedoeld om een aantal bijzonderheden die ik in de praktijk tegenkom te signaleren en het denkproces daarover te bevorderen, niet om een kant en klare oplossing aan te dragen omdat de oplossing meestal casus-specifiek is. Zoek je naar een oplossing voor een concrete situatie of heb je andere vragen? Neem dan contact met mij op (Henk den Hollander RA; h.den.hollander@fullfinance.nl) of één van mijn collega-accountants van Full Finance via 055 – 355 99 79.

Publicatiedatum: 2 april 2025