Familiehypotheek is geen onwenselijke fiscale constructie

Op Kamervragen[1] heeft de staatssecretaris van Financiën aangegeven dat het kabinet geen plannen heeft om de renteaftrek voor de familiehypotheek te beperken.

Familiehypotheek

Bij een familiehypotheek lenen (veelal de) ouders geld aan kinderen waarmee die een woning geheel of gedeeltelijk kunnen financieren. Kinderen zijn een marktconforme rente verschuldigd die in een aantal gevallen de facto niet wordt betaald, omdat zij de betaalde rente terug geschonken krijgen. Ook dat laatste is geen beletsel; dit kan zich ook voordoen bij belastingplichtigen die een lening afsluiten bij een bank en de schenking kunnen gebruiken voor het betalen van de rente en aflossing, aldus de staatssecretaris.

Aanleiding voor de Kamervragen van de heer Van der Lee (GroenLinks-PvdA) was een artikel in EBS van december 2023[2]. De kop van dat artikel is ‘Voordeel familiehypotheek groter dan jubelton’.

Gebruikmaken van de jubelton was mogelijk tot en met het jaar 2022 en als deze schenking in 2022 is gedaan en is gespreid over twee kalenderjaren (2022 en 2023), let er dan wel op dat voor 1 maart 2024 aangifte wordt gedaan van het bedrag dat in 2023 is geschonken en doe in de aangifte een beroep op de hoge vrijstelling.

Terug naar de familiehypotheek. De rente moet marktconform zijn en op de belastingplichtige ‘drukken’. Renteaftrek bij het kind is mogelijk als de renteschuld aan de ouders wordt voldaan uit een schenking van de ouders (HR 6 maart 1991, nr. 26.956, BNB 1991/146). Renteaftrek bij het kind is echter niet mogelijk als die schenking een kwijtschelding inhoudt (HR 8 juni 1994, nr. 28.569, BNB 1994/238).

Marktconform: op de site van de Belastingdienst kan je daarover meer lezen Voorbeelden van rentepercentages voor familieleningen (belastingdienst.nl). Als aan alle voorwaarden van artikel 3.119a Wet IB wordt voldaan, is de rente aftrekbaar in box 1. Uiteraard kan er ook worden gekozen om niet te voldoen aan de voorwaarden voor renteaftrek in box 1 (door bijvoorbeeld geen aflossingsverplichting af te spreken). In dat geval verhuist de lening naar box 3. Ouders verantwoorden de uitgeleende gelden als ‘overige bezittingen’ in box 3.

Is een familiehypotheek fiscaal aantrekkelijk?

De rente op een eigenwoningschuld is in 2024 fiscaal aftrekbaar tegen max 36,97%. Het forfaitaire rendement op banktegoeden is (voorlopig vastgesteld voor 2024 op) 1,03%, terwijl het forfaitaire rendement op overige bezittingen uitkomt op (voorlopig) 6,04%.

Stel een alleenstaande ouder heeft een vermogen bestaande uit € 210.000 aan banktegoeden en € 10.000 schuld. In 2024 leidt dit tot een rendementsgrondslag van € 200.000 en na aftrek van het heffingvrij vermogen van € 57.000 tot een grondslag sparen en beleggen van € 143.000. Toepassing van de rendementspercentages leidt tot een effectief rendementspercentage van 0,958%[3] en een verschuldigde box 3 heffing van € 507.

Als deze ouder € 100.000 tegen een rente van 4% uitleent aan de zoon, dan leidt dit tot een effectief rendementspercentage van 3,46% en een verschuldigde box 3 heffing van € 1.780.[4] Per saldo een hogere belastingheffing van € 1.273, maar daar staat een renteontvangst van € 4.000 tegenover die op de bankrekening niet wordt ontvangen. En de rentebate verlaat het familievermogen niet.

Voor zoon maakt het geen verschil of hij de rente betaalt aan ouders of aan de bank. Een (aanvullende) familiehypotheek maakt de kans op het bemachtigen van een woning groter, al kan natuurlijk ook een gewenste verbouwing of het energiezuinig maken van een woning er mee worden gefinancierd.

Ik ben in het voorbeeld uitgegaan van ouders met liquide middelen op een bankrekening. De berekening wordt anders als het geld niet op een bankrekening staat, maar tegen een aardig rendement is belegd. Het blijft rekenwerk hoe het fiscaal uitpakt, naast – uiteraard – de overweging dat je je kinderen kunt helpen.

Rente op betaalrekeningen

Het voorlopige rendement op banktegoeden is voor 2024 1,03%. Dit lijkt (te) hoog! De heer Idsinga (NSC) heeft in de tweede Kamer daarover vragen gesteld. Daarop heeft de staatssecretaris aangegeven niet bereid te zijn om tot een verfijning binnen de categorie banktegoeden. Dit leidt tot te veel uitvoeringstechnische bezwaren. In een toekomstig box 3 systeem zal het werkelijke rendement het uitgangspunt zijn en daarmee is dan ook het vraagstuk van de betaalrekeningen waarop minder rente wordt vergoed opgelost, aldus de staatssecretaris.

Excessief lenen

Als geleend wordt van de bv van ouders, moet rekening worden gehouden met de regeling van excessief lenen. Kinderen van de dga zijn verbonden personen en hun schulden aan de bv van ouders tellen ook mee ter bepaling of bovenmatig is geleend. Alleen een box 1 eigenwoningschuld is uitgezonderd en telt niet mee. Als om moverende redenen een lening voor de eigen woning in box 3 is ondergebracht[5] valt die niet onder de uitzondering. De grens voor het excessief lenen is per ultimo 2024 verlaagd naar € 500.000 (2023: € 700.000).

Misschien is het wenselijk om een box 3 woningschuld te transformeren in een box 1 eigenwoningschuld. Als deze transformatie plaatsvindt (of heeft plaatsgevonden) na 1 januari 2023, dan is het vereist dat voor dat bedrag een hypotheek is verstrekt aan de vennootschap. Als de lening naast een bancaire lening bestaat, moet je met de bank in overleg of zij daarmee akkoord gaan.

Nieuwe regels voor aflossingsvrije hypotheken?

De Europese Centrale Bank is bezorgd dat de relatief hoge Nederlandse hypotheekschuld in de toekomst een risico is voor banken en heeft grootbanken gevraagd plannen in te dienen om risico’s te beperken. De ECB verwacht het onheil over circa 10 jaar als de babyboomgeneratie de woningmarkt verlaat en er dan een groter woningaanbod ontstaat met mogelijke druk op de huizenprijzen als gevolg.

Persoonlijk denk ik steeds dat 2030 het begin van een heikele periode inluidt, omdat dan de hypotheken met startdatum 1 januari 2001 aan het einde van de 30-jaar renteaftrek komen. Wat als je dan niet/onvoldoende hebt afgelost? In de bestaande woning zal ongetwijfeld een overwaarde aanwezig zijn, maar de prijs van vervangende woonruimte is ook gestegen.

Maatregelen waaraan gedacht wordt:

• Verhoging van een hypotheek is in principe alleen mogelijk in de vorm van een annuïteiten- of een lineaire hypotheek.
• Met een periodieke inkomenstoets nagaan of de aflossingsvrije hypotheek ook betaalbaar is/blijft, en
• Een aflossingsvrije hypotheek minder aantrekkelijk maken door het verhogen van de renteopslag bij het afsluiten, of oversluiten bij een nieuwe renteperiode.

Het is afwachten wat er aan plannen komt en natuurlijk wat een nieuw kabinet gaat doen. Misschien wel een minder complexe eigenwoningregeling, wie weet…

Mr. Sandra Twigt-Endema RB (s.twigt@fullfinance.nl) of 055-355 99 79.

Publicatiedatum: 19 februari 2024

[1] Antwoorden op de vragen van het lid Van der Lee (GroenLinks-PvdA) aan de staatssecretaris van Financiën over het artikel ‘Voordeel familiehypotheek groter dan jubelton’ (ingezonden 12 december 2023).

[2] https://esb.nu/voordeel-familiehypotheek-groter-dan-jubelton

[3] (210.000 x 1,03%) 2.163 -/- (10.000 x 2,47% )  247 = € 1.916: 200.000 = 0,958% x € 143.000 = € 1.411 x 36% = € 507

[4] (110.000 x 1,03%) 1.133 + (100.000 x 6,04%) 6.040 -/- (10.000 x 2,47%) 247 = € 6.926: 200.000 = 3,46% x € 143.000 = € 4.947 x 36% = € 1.780

[5] In de praktijk is ook zichtbaar dat met name de hoge aflossingsverplichting huizenbezitters vaak doet besluiten om een deel van de hypotheek aflossingsvrij te maken (en zij bewust kiezen voor box 3) in de jaren van relatief lage rentepercentages.